보증금 지키기
한국에 사는 외국인이 한 번에 내놓는 돈 가운데 가장 큰 건 대개 보증금이에요. 이 돈은 두 가지 권리가 지켜 주는데, 그 권리는 정해진 순서대로 정해진 날에 내가 직접 만들어야 해요. 어디를 찾아봐도 거의 다 “전입신고를 하세요”라고 해요. 외국인은 그걸 못 해요. 대신 할 수 있는 게 있어요.
외국인은 전입신고를 못 해요. 안 해도 돼요
전입신고는 주민등록 제도에 속한 절차예요. 주민등록이 있는 사람만 할 수 있어서, 외국인이 주민센터에 가서 전입신고를 하겠다고 하면 안 된다는 말을 들어요. 그래서 많은 분이 “다들 말하는 그 보호를 나는 못 받는구나”라고 생각하는데, 그렇지 않아요. 다른 서류를 내면 되고, 법이 그 둘을 같은 것으로 봐요.
왜 그럴까요? 출입국관리법에 “외국인등록과 체류지 변경신고는 주민등록과 전입신고를 갈음한다”고 그대로 적혀 있어요. 갈음한다는 건 대신한다는 뜻이에요. 외국국적동포가 하는 국내거소신고도 재외동포법이 똑같이 인정해요. 그리고 2016년에 대법원이 그 뜻을 분명히 했어요. 이 신고들도 주택임대차보호법에서 대항력(계속 살 수 있는 권리)을 얻을 때 주민등록과 같은 법적 효과가 있다고요. 외국인 신고는 남들이 확인하기 어렵다는 점도 다르게 볼 이유가 못 된다고 못 박았어요.
두 가지 권리, 각각 뭘 해야 생기나요
한국의 임차인 보호는 하나가 아니라 둘이에요. 생기는 방법도 서로 달라요. “할 건 다 했는데”라고 믿었던 사람이 보증금을 잃는 건 대부분 첫 번째 권리만 있고 두 번째가 없어서예요.
왜 그럴까요? 대항력은 “나를 내보낼 수 있나?”라는 질문의 답이에요. 실제로 들어가 사는 것(주택의 인도)과 주소 신고, 이 둘이 함께 있어야 생기고, 집주인이 바뀌어도 새 주인이 계약과 보증금을 그대로 떠안아요. 우선변제권은 “돈을 나눌 때 나는 몇 번째인가?”를 정하는 권리예요. 여기엔 계약서에 찍는 확정일자가 하나 더 필요해요. 확정일자가 내 순위의 날짜를 정하거든요. 대항력만 있고 확정일자가 없으면 쫓겨나지는 않지만, 배당에서는 모든 채권자 뒤에 서요.
아무도 말해 주지 않는 하루
내 보증금 보호는 신고한 다음 날 0시에 시작돼요. 그런데 근저당은 접수되는 순간 바로 효력이 생겨요. 그래서 잔금을 치르고 이사하고 신고하는 그날, 집주인이 이 집을 담보로 돈을 빌리면 은행이 내 보증금보다 앞서는 틈이 열려요. 실제로 쓰이는 수법이지, 이론상의 이야기가 아니에요.
왜 그럴까요? 주택임대차보호법은 임대차가 “그 다음 날부터” 제3자에게 효력이 생긴다고 정해요. 반면 등기는 접수된 때에 효력이 생기고요. 따로 만들어진 두 제도가 어긋나면서 생긴 틈인데, 악용되는 일이 잦아서 정부가 이걸 없애려고 움직이고 있어요.
계약 전에 봐야 할 네 가지
앞의 내용은 집주인이 나중에 어려워지는 흔한 경우를 막아 줘요. 처음부터 잘못된 계약을 하는 건 못 막아요. 그건 서류 네 개에서 갈려요. 네 개 다 도장 찍기 전에 볼 수 있고요.
왜 그럴까요? 전세사기는 집을 보러 갔을 때 사기처럼 보이지 않아요. 평범한 집에 평범한 계약서예요. 그런데 서류에 적힌 무언가 때문에 처음부터 돌려받을 수 없는 돈이 돼요. 주인이 아닌 사람, 건물 값보다 큰 빚, 나보다 앞서는 체납 세금 같은 것들이요. 그건 전부 서류에 보이고, 집에는 안 보여요.
보증금이 작으면 법이 먼저 지켜 주는 몫이 있어요
보증금이 크지 않다면, 법이 그중 일부는 따로 단단히 지켜 줘요. 월세로 사는 외국인은 대개 여기에 들어가요. 소액임차인은 경매에서 정해진 금액까지 누구보다 먼저 받아요. 내가 오기 몇 년 전에 잡힌 은행 근저당보다도 먼저요.
왜 그럴까요? 원래 순위는 날짜순이라, 오래된 근저당은 늘 새 세입자를 이겨요. 그런데 보증금이 작은 사람은 그 손실을 감당하기 어렵죠. 그래서 법이 예외를 따로 만들어 뒀어요. 금액은 정해져 있고, 소액임차인들에게 나가는 총액이 집값의 절반을 넘을 수도 없어요. 그 한도 안에서는 순위를 통째로 앞질러요.
보증금에 보험을 드는 방법
내가 직접 만드는 권리 말고, 보증금에 보험을 들 수도 있어요. 집주인이 안 돌려주면 보증기관이 대신 주는 상품이에요. 경매가 끝날 때까지 기다리지 않고 제때 돈을 받을 수 있는 유일한 방법이고, 동시에 가입 조건이 가장 까다로운 방법이기도 해요.
왜 그럴까요? 집값이 내 보증금을 감당할 만큼 돼야 보증이 나와요. 그래서 보증기관이 집값 대비 보증금 한도를 정해 둬요. HUG는 집값을 공시가격(정부가 정한 공식 집값)의 140%로 보고, 전세가율(집값 대비 보증금 비율) 90%까지 허용하는데, 이 둘을 곱하면 흔히 말하는 기준이 나와요. 보증금이 공시가격의 126% 이내여야 해요. 그 선을 넘어서 거절됐다면, 그것도 이 집을 알려 주는 신호예요.
보증금을 안 돌려주면
계약이 끝났고, 나가겠다고 말했는데, 돈이 안 들어와요. 여기서 하면 안 되는 게 그냥 이사를 나가는 거예요. 이사를 나가고 주소를 옮기는 순간, 이사 오던 날 만들어 둔 두 권리가 함께 사라지거든요.
왜 그럴까요? 두 권리 모두 점유와 주소 신고에 걸려 있어요. 둘 중 하나만 놓아도 권리가 없어져요. 그러면 보증금은 그냥 빚이 돼요. 이미 안 주겠다고 버티는 사람한테 받아 내야 하는 빚이요. 이걸 푸는 게 임차권등기명령이에요. 법원이 내 임차권을 집 자체에 등기해 줘서, 이사를 가도 권리가 남아요. 2023년 7월 19일부터는 집주인에게 송달되기 전이라도 결정을 받으면 바로 등기가 진행돼요. 우편을 안 받는 방법으로 시간을 끌던 게 막힌 거예요.
자주 막히는 용어
자주 묻는 질문
전부 해당돼요. 여기 있는 내용 중에 전세에만 적용되는 건 없어요. 두 권리는 보증금이 얼마든 똑같이 지켜 주고, 오히려 보증금이 작을수록 법이 더 단단하게 보호해요. 서울이라면 보증금 1억 6,500만원 이하면 소액임차인이고, 5,500만원까지는 나보다 먼저 잡힌 은행 근저당보다도 먼저 받아요. 1,000만원이면 전액이 그 안에 들어가요. 물론 입주하고, 신고하고, 경매에서 배당요구까지 해야 해요.
한국에서 집을 구할 때 나올 수 있는 가장 분명한 경고 신호예요. 신고를 해야 보증금이 법적으로 내 것이 되고, 안 하면 그냥 남한테 돈을 빌려준 사람이 돼요. 신고를 막으려는 집주인은 보통 둘 중 하나예요. 은행에 이 집이 깨끗해 보이게 하려는 거거나, 이미 걸린 게 있어서 내 순위가 잡히면 곤란한 거예요. 깎아 주는 월세가 보증금보다 클 수는 없어요.
처음 보는 날 바로 도장 찍지 마세요. 초안을 미리 받아서 번역해 보고, 네 가지는 직접 확인하세요. ① 주소가 등기부등본과 완전히 같은지(동·호수까지) ② 도장 찍는 사람이 등기부상 소유자인지 ③ 보증금과 날짜가 합의한 대로인지 ④ 내 권리를 포기한다는 조항이 없는지. 무료 법률 상담은 대한법률구조공단 132번, 안심전세앱에도 무료 1:1 상담이 있어요.
돼요. 미리 받아 두는 게 좋아요. 확정일자는 계약서에 날짜를 확인해 주는 것뿐이라, 계약서에 서명만 돼 있으면 아무 주민센터에서나 바로 해 줘요. 신분증은 외국인등록증이면 충분하고요. 우선변제권 자체는 입주하고 신고까지 해야 생기지만, 정신없는 이사 당일에 할 일 하나를 미리 없애는 셈이에요.
그냥 나가면 사라져요. 두 권리 모두 점유와 주소 신고에 걸려 있어서, 이사 나가고 주소를 옮기면 같이 없어져요. 그래서 임차권등기명령이 있어요. 법원이 내 임차권을 집 자체에 등기해 주니까, 이사를 가도 권리가 남아요. 2023년 7월부터는 집주인에게 송달되기 전이라도 결정을 받으면 바로 등기가 진행돼요. 나가기 전에 등기부에 실제로 올라갔는지 꼭 확인하세요.