보증금 지키기
한국에 사는 외국인이 한 번에 내놓는 돈 가운데 가장 큰 건 대개 보증금이에요. 이 돈은 두 가지 권리로 지켜지는데, 그 권리는 정해진 순서대로 정해진 날에 내가 직접 만들어야 해요. 대부분의 안내는 “전입신고를 하세요”라고 하죠. 외국인은 그걸 못 해요. 대신 할 수 있는 게 있어요.
외국인은 전입신고를 못 해요 — 안 해도 돼요
전입신고는 주민등록 제도에 속한 절차예요. 주민등록이 있는 사람만 할 수 있어서, 외국인이 주민센터에 가서 전입신고를 하겠다고 하면 안 된다는 말을 들어요. 그래서 많은 분이 “다들 말하는 그 보호를 나는 못 받는구나”라고 생각하는데, 그렇지 않아요. 다른 서류를 내면 되고, 법이 그 둘을 같은 것으로 봐요.
왜 그러냐면 — 출입국관리법에 “외국인등록과 체류지 변경신고는 주민등록과 전입신고를 갈음한다”고 그대로 적혀 있어요. 외국국적동포의 국내거소신고도 재외동포법이 같은 역할을 해요. 그리고 2016년에 대법원이 그 의미를 확정했어요 — 이 신고들은 주택임대차보호법상 대항력을 얻는 데 있어 주민등록과 같은 법적 효과를 가진다고요. 외국인 신고가 공시 기능이 약하다는 것도 다르게 볼 이유가 못 된다고 못 박았어요.
두 가지 권리, 각각 뭘 해야 생기나
한국의 임차인 보호는 하나가 아니라 둘이에요. 만들어지는 방법도 서로 다른데, “할 건 다 했는데”라고 믿었던 사람이 보증금을 잃는 건 대부분 첫 번째 권리만 있고 두 번째가 없어서예요.
왜 그러냐면 — 대항력은 “나를 내보낼 수 있나?”에 대한 답이에요. 실제로 들어가 사는 것(주택의 인도)과 주소 신고, 이 둘이 함께 있어야 생기고, 집주인이 바뀌어도 새 주인이 계약과 보증금을 그대로 떠안아요. 우선변제권은 다른 질문이에요 — “돈을 나눌 때 나는 몇 번째인가?” 여기엔 계약서에 찍는 확정일자가 하나 더 필요해요. 확정일자가 내 순위의 날짜를 정하거든요. 대항력만 있고 확정일자가 없으면 쫓겨나지는 않지만, 배당에서는 모든 채권자 뒤에 서요.
아무도 말해 주지 않는 하루
내 보호는 신고한 다음 날 0시에 시작돼요. 그런데 근저당은 접수되는 순간 바로 효력이 생겨요. 그래서 잔금을 치르고 이사하고 신고하는 그날, 집주인이 이 집을 담보로 돈을 빌리면 은행이 내 보증금보다 앞서는 틈이 열려요. 실제로 쓰이는 수법이지, 이론상의 이야기가 아니에요.
왜 그러냐면 — 주택임대차보호법은 임대차가 “그 다음 날부터” 제3자에게 효력이 생긴다고 정해요. 반면 등기는 접수된 때에 효력이 생기고요. 따로 만들어진 두 제도가 어긋나면서 생긴 틈인데, 악용되는 일이 잦아서 정부가 이걸 없애려고 움직이고 있어요.
계약 전에 봐야 할 네 가지
위의 내용은 집주인이 나중에 어려워지는 보통의 위험으로부터 나를 지켜 줘요. 처음부터 잘못된 계약을 하는 것까지 막아 주지는 않아요. 그건 서류 네 개가 정하고, 네 개 모두 도장을 찍기 전에 볼 수 있어요.
왜 그러냐면 — 전세사기는 집을 보러 갔을 때 사기처럼 보이지 않아요. 평범한 집에 평범한 계약서인데, 서류에 적힌 무언가 — 주인이 아닌 사람, 건물 값보다 큰 빚, 나보다 앞서는 체납 세금 — 때문에 처음부터 돌려받을 수 없는 돈인 경우예요. 그건 전부 서류에 보이고, 집에는 안 보여요.
보증금이 작으면 바닥이 하나 깔려 있어요
보증금이 크지 않다면 — 월세로 사는 외국인 대부분이 그렇죠 — 법이 그중 일부만큼은 따로 단단히 지켜 줘요. 소액임차인은 경매에서 정해진 금액까지 모두보다 먼저 받아요. 내가 오기 몇 년 전에 잡힌 은행 근저당보다도 먼저요.
왜 그러냐면 — 원래 순위는 날짜순이라, 오래된 근저당은 늘 새 세입자를 이겨요. 그런데 작은 보증금을 가진 사람은 그 손실을 감당할 수 없다는 이유로 예외를 따로 만들어 둔 거예요. 금액은 정해져 있고, 소액임차인들에게 나가는 총액이 집값의 절반을 넘을 수도 없어요. 그 한도 안에서는 순위를 통째로 앞질러요.
보증금에 보험을 드는 방법
내가 직접 만드는 권리 말고, 보증금에 보험을 들 수도 있어요. 집주인이 안 돌려주면 보증기관이 대신 주는 상품이에요. 경매가 끝날 때까지 기다리지 않고 제때 돈을 받을 수 있는 유일한 방법이고, 동시에 가입 조건이 가장 까다로운 방법이기도 해요.
왜 그러냐면 — 보증은 집이 그 보증을 감당할 만큼 값이 나가야 성립해요. 그래서 보증기관이 집값 대비 보증금 한도를 정해 둬요. HUG는 집값을 공시가격의 140%로 보고 전세가율 90%까지 허용하는데, 이 둘을 곱하면 흔히 말하는 기준이 나와요 — 보증금이 공시가격의 126% 이내여야 해요. 그걸 넘어서 거절된다면, 그 자체가 이 집에 대한 정보이기도 해요.
보증금을 안 돌려주면
계약이 끝났고, 나가겠다고 말했는데, 돈이 안 들어와요. 여기서 하면 안 되는 게 그냥 이사를 나가는 거예요 — 이사를 나가고 주소를 옮기는 순간, 계약 기간 내내 쌓아 온 두 권리가 함께 사라지거든요.
왜 그러냐면 — 두 권리 모두 점유와 주소 신고에 걸려 있어요. 둘 중 하나만 놓아도 권리가 없어지고, 보증금은 이미 안 주겠다고 한 사람에 대한 그냥 빚이 돼요. 이걸 해결하는 게 임차권등기명령이에요 — 법원이 내 임차권을 집 자체에 등기해서, 이사를 가도 권리가 남아요. 2023년 7월 19일부터는 집주인에게 송달되기 전이라도 결정을 받으면 바로 등기가 진행돼요. 우편을 안 받는 방법으로 시간을 끌던 게 막힌 거예요.
자주 나오는 말
자주 묻는 질문
전부 해당돼요. 여기 있는 내용 중에 전세에만 적용되는 건 없어요. 두 권리는 보증금이 얼마든 똑같이 지켜 주고, 오히려 보증금이 작을수록 법이 더 단단하게 보호해요. 서울이라면 보증금 1억 6,500만원 이하면 소액임차인이고, 5,500만원까지는 나보다 먼저 잡힌 은행 근저당보다도 먼저 받아요. 1,000만원이면 전액이 그 안에 들어가요 — 입주하고, 신고하고, 경매에서 배당요구를 한다는 조건이에요.
한국에서 집을 구할 때 나올 수 있는 가장 분명한 경고 신호예요. 신고를 해야 보증금이 법적으로 내 것이 되고, 안 하면 그냥 남한테 돈을 빌려준 사람이 돼요. 신고를 막으려는 집주인은 보통 은행에 이 집이 깨끗해 보이게 하려는 것이거나, 이미 걸린 것이 있어서 내 순위가 잡히면 곤란한 경우예요. 깎아 주는 월세가 보증금보다 클 수는 없어요.
처음 보는 날 바로 도장 찍지 마세요. 초안을 미리 받아서 번역해 보고, 네 가지는 직접 확인하세요. ① 주소가 등기부등본과 완전히 같은지(동·호수까지) ② 도장 찍는 사람이 등기부상 소유자인지 ③ 보증금과 날짜가 합의한 대로인지 ④ 내 권리를 포기한다는 조항이 없는지. 무료 법률 상담은 대한법률구조공단 132번, 안심전세앱에도 무료 1:1 상담이 있어요.
돼요. 미리 받아 두는 게 좋아요. 확정일자는 계약서에 날짜를 확인해 주는 것뿐이라, 계약서에 서명만 돼 있으면 아무 주민센터에서나 바로 해 줘요. 신분증은 외국인등록증이면 충분하고요. 우선변제권 자체는 입주하고 신고까지 해야 생기지만, 정신없는 이사 당일에 할 일 하나를 미리 없애는 셈이에요.
그냥 나가면 사라져요. 두 권리 모두 점유와 주소 신고에 걸려 있어서, 이사 나가고 주소를 옮기면 같이 없어져요. 그래서 임차권등기명령이 있어요 — 법원이 내 임차권을 집 자체에 등기해 주기 때문에 이사를 가도 권리가 남아요. 2023년 7월부터는 집주인에게 송달되기 전이라도 결정을 받으면 바로 등기가 진행돼요. 나가기 전에 등기부에 실제로 올라갔는지 꼭 확인하세요.