보증금 보호 자가진단

외국인은 전입신고를 할 수 없거든요. 전입신고는 주민등록 제도에 속한 절차예요. 대신 출입국관리법이 체류지 변경신고를 전입신고로 쳐 줘요. 외국국적동포라면 재외동포법에 따라 국내거소신고가 같은 역할을 해요. 그리고 2016년에 대법원이 둘 다 똑같은 대항력을 갖는다고 확인했어요. 계산기나 안내는 대부분 전입신고를 전제로 만들어져서, 외국인 이야기는 쏙 빠져 있어요. 이 계산기는 바로 그 부분부터 짚어요.

대항력은 신고한 날의 다음 날 0시부터 생기는데, 근저당은 접수되는 순간 바로 효력이 생기기 때문이에요. 잔금을 치른 날에 신고를 하면 그 사이에 새로 잡힌 대출이 내 보증금보다 앞서는 틈이 생겨요. 입력한 두 날짜를 비교해서 내 일정에도 그 틈이 생기는지 알려드려요.

등기부에 잡힌 선순위 채권최고액에 내 보증금을 더하고, 집 시세로 나눈 값이에요. 채권최고액은 실제 대출 잔액이 아니라 은행이 걸어 둔 최대 한도예요. 흔히 쓰는 계산이고요. 비교 기준선은 직접 정하시면 돼요. 80%를 많이 쓰는데, 법으로 정해진 선이 아니라 관행이에요.

주택임대차보호법 시행령 기준이고, 2023년 2월 21일부터 적용되는 표예요. 지역별 기준 보증금 이하면 소액임차인이 되고, 정해진 금액까지는 나보다 앞서 잡힌 근저당보다도 먼저 받아요. 여기서 꼭 같이 봐야 할 게 하나 있어요. 어느 시점의 표가 적용되는지는 내 계약일이 아니라 선순위 근저당이 설정된 날로 정해져요.