주거
한국에서 한 번에 내는 돈 중 제일 큰 게 보통 보증금이에요. 전세와 월세가 어떻게 다른지, 그 돈을 돌려받으려면 뭘 해야 하는지 알려드려요.
전세·월세·반전세, 뭐가 다른가요?
전세는 큰 보증금(보통 집값의 50~80%)을 맡기고 월세를 거의 안 내는 계약이에요. 보증금은 나갈 때 돌려받는 돈이에요. 다만 돌려받으려면 내가 해 둘 일이 있어요. 월세는 보증금을 적게 맡기고 매달 임대료를 내요. 반전세는 그 중간이고요.
왜 그럴까요? 전세는 임대인이 임대료를 받는 대신 그 보증금을 맡아 써요. 월세는 매달 임대료를 내고요. 어느 쪽이 싼지는 그 보증금을 다른 데 넣어 뒀을 때 붙는 이자에 달려 있어요. 위 계산기에 내 조건을 넣고 바로 비교해 보세요.
보증금은 어떻게 지키나요?
보증금을 지켜 주는 건 두 가지예요. 하나는 주소 신고예요. 이사한 날 바로 하세요. 등록외국인은 체류지 변경신고를 하고, 주민등록이 있으면 전입신고를 해요. 다른 하나는 계약서에 받는 확정일자인데, 이건 계약서에 서명하자마자 받을 수 있어요. 이 둘이 있으면 임대인이 파산해도 보증금을 먼저 돌려받을 법적 순위가 생겨요. 빠뜨리면 보증금을 잃을 수도 있어요.
왜 그럴까요? 주소 신고와 확정일자가 있으면 대항력(계속 살 수 있는 권리)과 우선변제권(나보다 늦게 돈을 빌려준 사람보다 먼저 돌려받을 권리)이 생겨요. 외국인의 체류지 변경신고도 전입신고와 똑같은 효력이 있다고 대법원이 확인했어요. 이 두 절차는 당일에 끝나요. 그런데 이걸 빠뜨려서 보증금을 잃는 일이 많아요. 안전장치를 하나 더 두고 싶으면 전세보증보험(HUG)도 생각해 보세요. 외국인도 가입할 수 있고, 보증금이 수도권 7억원·그 외 지역 5억원 이하면 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해요.
전세사기, 어떻게 피하나요?
돈을 내기 전에 등기부등본으로 기존 근저당(빚)이 있는지 보고, 계약하는 사람이 실제 소유자인지 확인하세요. 보증금이 집값에 가까우면 조심하세요. 전세보증보험(HUG)이 안전망이 돼요.
왜 그럴까요? 최근 몇 년 사이에 세입자 수만 명이 보증금을 잃었어요. 상당수가 청년이나 외국인이었어요. 이미 근저당이 지나치게 잡힌 집이었거나, “집주인”이라던 사람이 실제 소유자가 아니었어요. 결국 막아 주는 건 등기부등본 확인과 보험, 이 두 가지예요.
외국인이 집 구할 때, 복비는 얼마고 뭐가 막히나요?
외국인도 전세·월세를 계약할 수 있고, 조건을 맞추면 전세대출도 받을 수 있어요. 복비(중개수수료)는 시·도 조례로 상한이 정해져 있어요. 임대차는 최대 0.8%이고, 금액이 낮은 구간은 더 낮아요. 정작 막히는 건 한국어로 된 계약서예요. 외국인 세입자를 꺼리는 임대인도 있고요.
왜 그럴까요? 중개사는 상한 이상 받을 수 없으니, 계약하기 전에 요율이 얼마인지 먼저 물어보세요. 계약할 때는 한국어를 읽을 수 있는 사람이나 통역과 같이 가세요. 그리고 모든 서류와 이체 내역을 보관하세요.
관련 계산기
자주 막히는 용어
계약 전 체크리스트
- 등기부등본 확인돈 내기 전 근저당과 실제 소유자를 확인하세요
- 보증금 여유 확인보증금이 집값에 가까우면 조심하세요
- 당일에 주소 신고와 확정일자이사 당일에 둘 다 하세요. 외국인은 주소 신고가 체류지 변경신고예요
- HUG 보증보험 고려전세보증보험에 들면 안전장치가 하나 더 생겨요
- 모든 기록 보관계약서와 이체 내역을 전부 보관하세요
자주 묻는 질문
네, 가능해요. 외국인등록증 기간이 넉넉히 남아 있고, 직장을 다니고, 빚이 너무 많지 않으면 전세대출도 받을 수 있어요. 다만 일부 임대인은 외국인 세입자를 꺼리기도 해요.
주소 신고와 확정일자를 해 두었다면 우선변제권이 있어요. HUG 보험으로 돌려받을 수도 있고, 법원에 임차권등기명령(이사를 가도 내 권리가 남게 등기해 주는 결정)을 신청할 수도 있어요. 빨리 도움을 구하고, 해결되기 전에는 이사 나가지 마세요.
네, 상한 안에서는요. 복비는 가격 구간별로 법정 상한이 있고, 그 안에서 실제 요율은 중개사와 협의해서 정해요. 계약 전에 요율을 정하고 영수증을 받으세요.