보증금 보호 자가진단

외국인은 전입신고를 할 수 없기 때문이에요 — 그건 주민등록 제도에 속한 절차거든요. 대신 출입국관리법이 체류지 변경신고를 전입신고에 갈음하도록 정해 두었고, 외국국적동포의 국내거소신고는 재외동포법이 같은 역할을 해요. 그리고 2016년에 대법원이 둘 다 똑같은 대항력을 갖는다고 확인했어요. 계산기나 안내는 대부분 전입신고를 전제로 만들어져서, 외국인 이야기는 쏙 빠져 있어요. 이 도구는 거기서 시작해요.

대항력은 신고한 날의 다음 날 0시부터 생기는데, 근저당은 접수되는 순간 바로 효력이 생기기 때문이에요. 잔금을 치른 날에 신고를 하면 그 사이에 새로 잡힌 대출이 내 보증금보다 앞서는 틈이 열려요. 입력한 두 날짜를 비교해서, 내 경우에 그 틈이 열려 있는지 알려드려요.

등기부에 잡힌 선순위 채권최고액(실제 대출 잔액이 아니라 은행이 잡아 둔 최대 한도예요)과 내 보증금을 더해서, 집 시세로 나눈 값이에요. 흔히 쓰는 계산이고요. 비교 기준선은 직접 정하시면 돼요 — 80%를 많이 쓰지만 법으로 정해진 선이 아니라 관행이에요.

주택임대차보호법 시행령 기준이고, 2023년 2월 21일부터 적용되는 표예요. 지역별 기준 보증금 이하면 소액임차인이 되고, 정해진 금액까지는 나보다 오래된 근저당보다도 먼저 받아요. 도구가 숨기지 않고 계속 알려 주는 단서가 하나 있어요 — 어느 시점의 표가 적용되는지는 내 계약일이 아니라 선순위 근저당이 설정된 날로 정해져요.